Cara Menghitung Pembayaran Hipotek (Rumus Cicilan Bulanan)

Jawaban singkat

Gunakan rumus amortisasi: M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), dengan P adalah pokok pinjaman, r adalah suku bunga bulanan, dan n adalah jumlah pembayaran bulanan. Untuk pinjaman $300,000 pada 4,5% selama 30 tahun, hasilnya sekitar $1,520 sebulan.

Rumus mengasumsikan suku bunga tetap dan pembayaran bulanan sama. Ia memberi pembayaran pokok dan bunga; pajak, asuransi, dan biaya terpisah kecuali kalkulator Anda memasukkannya.

• P = pokok pinjaman (jumlah yang Anda pinjam)
• r = suku bunga bulanan (suku tahunan ÷ 12, untuk APR gaya AS)
• n = total pembayaran (tahun × 12)
• M = pembayaran tetap pokok dan bunga bulanan
• Untuk $300k pada 4,5% selama 30 tahun: M ≈ $1,520.06

Rumus pembayaran hipotek, dijelaskan

Rumus ini adalah nilai kini dari anuitas yang diselesaikan untuk pembayarannya. Sederhananya, ia menemukan jumlah tetap yang, ditanam pada suku bunga pinjaman bulan demi bulan, persis melunasi pokok ditambah seluruh bunga di pembayaran terakhir.

Setiap bagian punya tugas. P menetapkan ukuran utang, r menetapkan seberapa cepat utang tumbuh tiap bulan, dan n menetapkan berapa kali pembayaran punya kesempatan menaklukkan pertumbuhan itu. Perpanjang jangka waktu dan pembayaran bulanan turun, tapi total bunga naik.

Apa arti simbolnya

P (pokok): saldo awal pinjaman, sebelum biaya apa pun ditambahkan. P lebih besar berarti pembayaran lebih besar, dengan yang lain sama.

r (suku): bunga yang diterapkan tiap periode. Ini suku bulanan, jadi angka tahunan harus diubah dulu sebelum masuk rumus.

Apa arti sebenarnya 'dengan bunga'

Bunga dalam rumus bukan persentase tahunan yang dikutip pemberi pinjaman — ini suku untuk satu bulan. Untuk APR AS, Anda membagi suku tahunan dengan 12 (4,5% menjadi 0,00375 per bulan). Salah mengonversi ini dan pembayaran meleset ratusan dolar.

Sistem suku lain mengonversi secara berbeda. Suku nominal Eropa dan TAXA Brasil dikapitalisasi, jadi suku bulanannya adalah (1 + tahunan)^(1/12) − 1 alih-alih sekadar dibagi. Kalkulator menangani ketiganya, dan ini lebih penting daripada angka utama.

Cara menghitung pembayaran hipotek secara manual

Pilih pokok, ubah suku tahunan jadi bulanan, tetapkan n = tahun × 12, lalu kerjakan rumus langkah demi langkah. Melelahkan tapi transparan: Anda melihat persis dari mana pembayaran datang dan bisa memeriksa angka pemberi pinjaman.

Kalkulator menyelamatkan Anda dari aritmetika eksponen, tapi mengerjakan satu pinjaman manual sekali adalah cara tercepat berhenti takut pada rumus. Langkah di bawah memakai angka sama yang digunakan alat ini secara baku.

Langkah demi langkah

Ubah suku: 4,5% ÷ 100 = 0,045, lalu ÷ 12 = 0,00375 bulanan. Tetapkan n = 30 × 12 = 360 pembayaran.

Hitung (1+r)^n, kalikan dengan r, bagi dengan ((1+r)^n − 1), lalu kalikan dengan P. Hasilnya pembayaran bulanan, sekitar $1,520 untuk masukan ini.

Contoh yang dikerjakan

Dengan P = 300000, r = 0,00375, n = 360: (1,00375)^360 ≈ 3,847. Maka M = 300000 × (0,00375 × 3,847) / (3,847 − 1) ≈ 300000 × 0,01442 / 2,847 ≈ 1520.

Kalikan itu dengan 360 pembayaran dan Anda dapat total sekitar $547,223 — sekitar $247,000 di antaranya adalah bunga. Selisih antara pinjaman dan total adalah biaya menyebarkannya selama 30 tahun.

Cara menghitung pembayaran hipotek di Excel

Excel punya fungsi bawaan: =PMT(suku; nper; pv). Gunakan suku sebagai suku bulanan (mis. 0,045/12), nper sebagai jumlah pembayaran (360), dan pv sebagai jumlah pinjaman negatif. Hasilnya pembayaran bulanan, dikembalikan negatif menurut konvensi.

Anda juga bisa menyusun tabel lengkap dengan baris tiap bulan, yang membuat terlihat pembagian bunga dan pokok — persis seperti yang dilakukan tabel amortisasi kalkulator secara otomatis.

• =PMT(0,045/12; 360; -300000) menghasilkan sekitar 1520,06
• Gunakan -pv (pokok negatif) agar pembayaran positif bila Anda mau.
• Bungkus dengan ABS() untuk menghilangkan tanda: =ABS(PMT(0,045/12;360;-300000))
• Buat tabel bulan demi bulan dengan IPMT dan PPMT untuk bagian bunga dan pokok.

Mengapa pembayaran pertama Anda sebagian besar bunga

Bunga dikenakan pada sisa yang masih Anda utang, dan di awal sisa itu adalah seluruh pokok. Jadi pembayaran pertama menutupi irisan bunga besar dan sedikit sekali pokok — meski jumlah dalam dolar tak pernah berubah.

Tiap bulan pokok menyusut, maka tagihan bunga menyusut bersamanya dan lebih banyak dari pembayaran sama itu masuk ke pokok. Di akhir, hampir seluruh pembayaran adalah pokok. Pembalikan lambat inilah amortisasi, dan itulah sebabnya pembayaran ekstra di awal menghemat banyak.

Suku tetap vs variabel, dan jebakan sistem suku

Pinjaman suku tetap memakai satu suku sepanjang jangka waktu, jadi rumus di atas berlaku langsung. Suku variabel berubah secara berkala; Anda bisa memodelkan satu perubahan yang diharapkan, tapi tak ada rumus statis yang menangkap suku yang bergerak sendiri.

Bahkan dalam 'tetap', suku yang dikutip bisa berarti hal berbeda antarnegara. Kalkulator membuka tiga sistem — APR AS, nominal Eropa, dan TAXA Brasil — karena mencampuradukkan mereka mengubah pembayaran bulanan secara nyata.

APR vs nominal vs TAXA

APR AS menyertakan biaya dan membagi suku tahunan dengan 12 untuk angka bulanan. Nominal Eropa mengutip suku tanpa biaya dan mengkapitalisasikannya. TAXA Brasil mengkapitalisasi tahunan sebelum langkah bulanan.

Pada 10% tahunan, ketiganya memberi suku bulanan sedikit berbeda, jadi '10%' sama bisa berarti pembayaran berbeda tergantung sistem pemberi pinjaman Anda. Pilih yang ada di dokumen Anda.

Mengapa ini penting bagi pembayaran Anda

Siapa pun yang memasukkan nominal 3,5% seolah itu APR AS akan membayar di bawah angka bulanan sesungguhnya sedikit tapi nyata — tiga mode kalkulator ada tepat untuk menghentikan kesalahan itu.

Saat membandingkan penawaran, bandingkan setara: APR dengan APR, nominal dengan nominal, TAXA dengan TAXA.

Yang dihitung kalkulator — dan yang ditinggalkan

Kalkulator ini mengembalikan pembayaran pokok dan bunga bulanan, total bunga, total seluruh pembayaran, APR efektif yang memasukkan biaya penutupan, dan tabel amortisasi lengkap yang bisa diekspor ke CSV.

Ia tidak menyertakan pajak properti, asuransi, atau premi asuransi hipotek, dan tidak melakukan konversi mata uang langsung — Anda memilih mata uang dan angka diperlakukan sudah dalam mata uang itu. Ini estimasi, bukan komitmen pinjaman.

• Termasuk: P&I bulanan, total bunga, total dibayar, APR efektif, tabel amortisasi, ekspor CSV.
• Tidak termasuk: pajak, asuransi, PMI, atau konversi kurs langsung.
• Biaya penutupan opsional ditambahkan dan muncul sebagai APR efektif, bukan pembayaran bulanan lebih besar.
• Selalu konfirmasi angka akhir dengan pemberi pinjaman — ini alat perencanaan, bukan penawaran.

Membaca tabel amortisasi

Tabel mencantumkan tiap pembayaran dengan berapa bagian bunga, berapa bagian pokok, dan sisa saldo. Baris awal hampir seluruhnya bunga; baris akhir hampir seluruhnya pokok. Melihat kolom saldo turun adalah gambaran paling jelas cara kerja amortisasi.

Ekspor ke CSV dan Anda bisa menjumlahkan bunga untuk rentang tanggal apa pun, atau melihat tepat kapan pokok melewati bunga — berguna untuk memutuskan apakah refinansir sepadan.

Kapan menggunakan kalkulator sebelum meminjam

Hitung angkanya sebelum berbelanja, bukan sesudah. Mengetahui pembayaran bulanan untuk beberapa kombinasi suku dan jangka waktu memberi tahu rentang harga yang masuk akal, dan tabel menunjukkan biaya tambahan bunga dari jangka lebih panjang.

Ini juga cara tercepat memeriksa penawaran pemberi pinjaman: bila pembayaran mereka tak cocok dengan kalkulator pada masukan dan sistem suku sama, Anda tahu harus bertanya mengapa. Semuanya berjalan di peramban, jadi Anda bisa membandingkan secara pribadi.

• Coba beberapa suku dan jangka waktu untuk menemukan pembayaran yang sanggup Anda pikul.
• Bandingkan penawaran pemberi pinjaman dengan masukan sama di kalkulator.
• Ekspor tabel untuk melihat bunga seumur hidup sebelum berkomitmen.
• Tidak ada yang diunggah — angka Anda tetap di tab peramban.

Pertanyaan umum